외국인 토허제 확대 내용 적용 지역 수도권 주택 매수 규제

정부가 서울 전역과 경기·인천 일부 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 외국인 주택 매수 제한 규제와 실거주 의무 내용을 정리했습니다.

목차

• 🏠 규제 확대 배경
• 📍 적용 지역
• ✅ 주요 규제 내용
• 📊 시장 영향과 전망
• ⚖️ 예외 사항 정리

🏠 규제 확대 배경

정부는 외국인의 수도권 고가 주택 매수가 급증하자, 서울 전역과 수도권 대부분을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

국토부 자료에 따르면 2022년 4568건이던 외국인 수도권 주택 거래는 2023년 6300여 건, 2024년 7200여 건으로 증가했습니다. 올해도 7500건 수준 예상입니다.

특히 강남 3구와 용산에서 외국인 매수가 늘며 고가 주택 신고가 경신이 잇따랐습니다.

📍 적용 지역

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2025년 8월 26일부터 효력이 발생하며, 지정은 1년간 유지됩니다.

• 서울: 전 지역
• 경기: 성남, 수원, 고양, 용인 등 23개 시·군
• 인천: 연수구 등 7개 자치구

예외: 외국인 거래 비중이 낮은 경기 8곳(양주·이천 등) 및 인천 3곳(강화·동구 등)은 제외.

✅ 주요 규제 내용

항목	내용
사전 허가	거래 전 해당 지자체 허가 필수 (주택 6㎡ 이상)
입주 의무	매수 후 4개월 내 입주, 취득 후 2년 실거주
자금 출처	해외 대출·예금 송금 등 출처 명확히 기재
제재	위반시 취득가의 10% 이행강제금, 허가 취소 가능

📊 시장 영향과 전망

이번 조치로 외국인의 갭투자(전세 끼고 매입)는 사실상 불가능해집니다. 내국인 역차별 논란을 완화하고, 투기성 자금 유입을 차단해 집값 안정 효과를 기대할 수 있습니다.

⚖️ 예외 사항 정리

이번 허가제는 유상 매매에만 적용됩니다. 아래의 경우는 예외입니다.

• 증여, 교환, 경매, 상속
• 오피스텔 거래

단, 정부는 향후 필요시 기간 연장·추가 규제도 검토할 방침입니다.

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